索 引 号 ND02100-0200-2021-00056 文号 古政文〔2021〕56号
发布机构 古田县人民政府 生成日期 2021-05-08
标题 古田县人民政府关于印发《古田县 商品房预售资金监督管理办法》的通知
内容概述 古田县人民政府关于印发《古田县 商品房预售资金监督管理办法》的通知
索 引 号 ND02100-0200-2021-00056 文号 古政文〔2021〕56号
发布机构 古田县人民政府 生成日期 2021-05-08
标题 古田县人民政府关于印发《古田县 商品房预售资金监督管理办法》的通知
内容概述 古田县人民政府关于印发《古田县 商品房预售资金监督管理办法》的通知

古田县人民政府关于印发《古田县 商品房预售资金监督管理办法》的通知

2021-05-10 21:52
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 各乡(镇)人民政府、街道办事处,县直各单位:

经研究,现将《古田县商品房预售资金监督管理办法》印发给你们,请认真遵照执行。

 

 

                                                              古田县人民政府

                                                               202158

 

 

古田县商品房预售资金监督管理办法

 

第一章     

第一条  为加强新建商品房项目预售资金监管,防范房地产开发资金风险,维护购房人合法权益,根据《城市商品房预售管理办法》《福建省商品房预售管理暂行办法》《福建省住房和城乡建设厅关于加强商品房预售资金监管工作的指导意见》(闽建〔20207号)等有关法律法规和政策,结合本县实际,就古田县商品房预售资金监督管理制定本办法。

第二条  商品房预售资金监管适用于古田县范围内商品房预售环节,不包括现房销售。

商品房预售资金监管遵循政府指导、政府和银行共同监管、多方参与、专款专用的原则。

第三条  本办法所称商品房预售资金,是指房地产开发企业(以下简称开发企业)在完成“房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案”前依法预售给购房人,由购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部购房款,包括定金、预售首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等。

本办法所称监管银行,是指能够达到预售资金网络化管理所需的技术标准,确保预售资金监管安全的商业银行。

本办法所称监管账户,是指开发企业在监管银行设立的专门用于商品房预售资金管理的账户。

第四条  古田县住房和城乡建设局(以下简称县住建局)负责指导古田县商品房预售资金监管工作。

各相关商业银行负责监管账户的监管工作。

 

第二章   账户设立和缴存

第五条  开发企业申请商品房预售许可证前,应当选择贷款额度大、授信多的商业银行作为监管账户开户银行(以下简称监管银行)开立商品房预售资金监管专用账户(以下简称监管账户),一个预售项目允许在多家银行开立监管账户,以楼幢为基本单位,分别与监管银行签订《古田县商品房预售资金监管协议》(以下简称监管协议)。

开发企业应当在监管银行开设预售资金监管账户,监管账户专用于商品房预售资金的缴存和拨付,该监管账户不可支取现金,所有资金支用,必须在该监管行柜台办理,不得办理除查询、对账功能以外的网上银行业务,不得办理质押,不得作为保证金账户及办理其他业务。

监管协议签订后,开发企业方可申请预售许可证。

第六条  监管银行应当按照商品房预售资金监管协议约定,配合住建部门共同做好商品房预售资金监管工作,并按照监管项目分别建立商品房预售资金收缴、支出台账,加强对商品房预售资金缴存、使用等事项的日常监管,实时通过监管系统将信息填报给县住建局。

第七条  商品房预售时,开发企业应当将预售资金直接存入监管账户。预售资金未存入监管账户的,县住建局可暂时关闭商品房买卖合同网上签约系统,停止办理商品房买卖合同网签备案。

购房人申请个人住房按揭贷款的,开发企业应当提供监管账户作为贷款(包括住房公积金贷款)到账账户,贷款银行应当将个人住房按揭贷款的款项直接划入监管账户。

第八条  预售许可证和《商品房预售合同》应载明监管账户、账号及对应的银行POS机编号。开发企业预售时,应在售楼现场显著位置公示预售资金监管账户、账号及对应的银行POS机编号。

 

第三章   监管和拨付

第九条  商品房预售资金监管期限,自颁发预售许可证之日起,至完成“房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案”止。

第十条  商品房预售资金必须全部存入商品房预售资金监管账户,并对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管(简称重点监管资金),保证预售资金优先用于工程建设。存入监管账户的预售资金总额超过重点监管资金总额的,超出部分为非重点监管资金。

重点监管资金总额参照建设项目综合造价情况以及该项目的交付使用条件等因素确定,重点监管资金总额为建设项目工程造价总额的1.3倍。每幢楼的重点监管资金额度以单位工程的建筑面积占项目建筑面积的百分比计算。监管账户内的资金不得用于非重点监管资金的项目开支。

项目建设工程总造价以古田县建设工程造价站测算的造价为准,若开发企业与建筑施工企业签订的建筑安装工程施工总承包合同约定的工程总造价高于古田县工程造价站测算的造价的,以建筑安装工程施工合同约定的造价为准。(总承包合同中未涉及消防、绿化、景观、水电、管网、道路等等配套工程的,其总造价应增加配套工程费用,配套工程费用按建筑安装工程施工总承包合同总造价的10%计取)

项目建设工程总造价的计算方式为:

项目建设工程总造价=古田县建设工程造价站测算建设工程每平方米造价×规划许可证核准的建筑面积(含不计容建筑面积)

县住房和城乡建设局可根据工程造价定额标准的变化或项目规划设计调整,对项目工程总造价进行核查并根据核查结果调整重点监管额度。

第十一条  重点监管额度内的商品房预售资金专项用于购买该项目建设必需的建筑材料和设备,支付该项目建设的施工进度款,支付该项目的设计、勘察、监理、检测、配套设施等与项目施工相关的费用等。工程款中的人工费(工资费)可依据《福建省工程建设领域农民工工资专用账户管理暂行办法》相关规定,单独拨付到工资专户。

第十二条  开发企业应当根据项目建设方案(含单体工程、道路绿化、配套设施等)及施工进度编制预售项目用款计划。用款计划应按照节点与工程款支付计划,并以每幢楼为单位申请支取,具体分为:

1)主体工程层数过半前,累计申请使用重点监管资金的额度不得超过重点监管资金总额的40%,且监管账户内的资金余额不得低于重点监管资金总额的5%

2)主体工程封顶前,累计申请使用重点监管资金的额度不得超过重点监管资金总额的60%,且监管账户内的资金余额不得低于重点监管资金总额的5%

3)主体工程单体经五方主体验收合格前,累计申请使用重点监管资金的额度不得超过重点监管资金总额的85%,且监管账户内的资金余额不得低于重点监管资金总额的5%

4)完成“房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案”前,累计申请使用重点监管资金的额度不得超过重点监管资金总额的95%

5)完成“房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案”后,可申请解除对监管账户监管。

第十三条  开发企业使用商品房预售资金时,应向住建局提交以下资料:

1.商品房预售资金使用申请表;

2.施工现场照片;

3.用于支付建设施工进度款,提供施工合同(同一合同,多次申请,仅需提供一次)、项目发生金额的正式发票复印件(加盖单位公章,原件核对)和监理单位出具的施工进度证明;用于支付购买项目建设必需的建筑材料、设备款项的,提供与供应商签订的购销合同;用于支付与项目建设有关的行政事业收费的,提交缴费通知或正式发票复印件(加盖单位公章,原件核对)。

第十四条  住建局应当在3个工作日内完成对项目用款申请的审核工作。对符合拨付条件的,应当按照监管协议的约定及时拨付;对不符合拨付条件的,应当向开发企业出具商品房预售资金不予拨付通知书。

第十五条  开发企业申请相关款项时,除支付项目建设有关的行政事业性收费和开发企业已支付的与工程建设有关的设计、勘察、检测、施工等费用外,不得将款项转回开发企业的账户,应当直接转入施工企业、经销商、代理商等指定的账户。

开发企业申请预售资金用于已支付的与工程建设有关的设计、勘察、检测、施工等费用的,除了提供项目发生金额的正式发票复印件(加盖单位公章,原件核对)外,还须提供项目发生金额的银行流水单或对账单。

第十六条  入账资金达到预售资金重点监管总额前,开发企业与购房人解除认购协议或购房合同的,开发企业可持解除认购协议或县房屋交易中心出具的网签合同注销证明,申请退回相应定金或购房款,住建局在3个工作日内核准,定金或购房款须退回购房人账户。入账资金超出预售资金重点监管总额且开发企业已支取非重点监管资金的,开发企业与购房人解除认购协议或购房合同的,由开发企业自行结算退款。

第十七条  预售项目完成“房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案”的,开发企业可持房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表向县住建局申请解除资金监管并撤销监管账户。符合条件的,县住建局应在3个工作日内进行核实,经核实情况属实的,通知监管银行撤销对监管账户的监管。

第十八条  监管银行应当按照监管协议中约定的方式,及时将监管账户的收支情况提供给县住建局。监管银行应禁止开发企业将售房款不存入监管账户的行为,发现商品房预售资金未按时、足额存入监管账户的,应及时告知县住建局,并积极配合预售资金监管检查工作,提供监管账户出入账信息等相关支持。

第十九条  监管银行应指定专人负责预售资金监管工作,严格按照古田县商品房预售资金监管系统相关接口规定,准确、及时上传数据;按照要求做好数据整理工作,报送监管账户出入账情况,配合开展预售资金监管执法工作。

第二十条  监管银行应加强监管账户管理,建立健全授权审批等内部管理制度,定期核查预售资金审批支出等环节的制度执行情况,发现违规出账等问题的,应立即改正。

第四章     

第二十一条  开发企业有下列情形之一的,县住建局暂停拨付监管账户内的全部商品房预售资金,责令限期改正,暂停该项目商品房买卖合同网上签约备案,情节严重的,依法予以处罚。开发企业存在违规违约行为的,记入开发企业信用信息管理。

1.未将商品房预售资金全部存入监管账户的;

2.以收取其他款项为名变相逃避商品房预售资金监管的;

3.虚报工程形象进度等骗取资金拨付的;

4.擅自挪用或违规使用监管额度内资金的。

第二十二条  建筑施工企业、监理企业提供虚假证明协助开发企业违规使用商品房预售资金的,由建设主管部门根据《福建省建筑施工企业信用综合评价体系企业质量安全文明施工行为评价标准(2014年版)》《福建省工程监理企业信用综合评价暂行办法》(闽建〔20157号),将其违规行为记入企业信用信息系统,并依法对相关责任单位和责任人予以处理。

第二十三条  监管银行违规拨付监管额度内资金的,由县住建局通报县银监局、人民银行古田支行,县银监局、人民银行古田支行责令监管银行改正、追回款项并承担相应责任;若违规拨付款无法追回,由监管银行赔偿。

第二十四条  监管工作人员在商品房预售资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,依法给予处分;涉嫌犯罪的,依法移送司法机关追究刑事责任。

第二十五条  存在逾期交付风险、信访集中等情况的前期项目按“一事一议”的原则报县政府议定。

第二十六条  本办法自颁布之日起实施,有效期5年,由县住房和城乡建设局负责解释。实施之日起本县所有在建的房地产开发项目,均按本办法实施商品房预售资金监管。

 

附件:古田县商品房预售资金监管协议

 

 

附件

 

古田县商品房预售资金监管协议

 

甲方:                      (经营开发单位)

乙方:                      (监管银行)

丙方:                      (监管机构)

为加强古田县商品房预售资金监督管理,保证商品房预售资金专款专用,保障预售商品房交易当事人的合法权益,维护房地产市场秩序,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》《福建省商品房预售管理暂行办法》《福建省住房和城乡建设厅关于加强商品房预售资金监管工作的指导意见》《古田县商品房预售资金监督管理办法》(以下简称《办法》)等规定,经甲、乙、丙三方充分协商,在平等、自愿的基础上,就甲方开发建设并拟进行预售商品房的预售资金监管事宜,特订立本协议。

一、以下项目商品房预售资金的收存、拨付和使用均遵守本协议:

项目名称: 

监管总面积:  

重点监管金额:   × 3900/       万元

二、预售资金交存

1.甲方在乙方开立的商品房预售资金专用账户为:

账户名称: 

账号:                             

开户行:                           

该监管账户的使用范围仅限本项目预售资金的收存、拨付和使用;该监管账户不可支取现金,所有资金支用,必须在该监管行柜台办理。不得办理除查询、对账功能以外的网上银行业务,不得办理质押,不得作为保证金账户及办理其他业务。

2.甲方应协助购房人将购房款全部(包括定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等)存入本协议项下的监管账户,不得使用其他非监管帐户收取购房款。

3.购房人申请商品房贷款(含商业银行按揭贷款和住房公积金贷款)的,甲方应提供监管账户作为贷款到账账户。

4.监管账户内预售资金产生的利息,将同其他入账资金一起纳入监管范围。

三、监管资金的使用

甲乙双方应当按照《办法》的规定申请和拨付预售资金:

1.重点监管资金必须专款专用,专项用于支付预售项目工程建设费用,不得用于支付任何借(贷)款本金和利息、缴纳土地款、罚金、营销费用及房地产开发企业员工工资等费用。超出重点监管额度的资金应当优先用于工程建设。

2.监管账户重点监管资金使用规定:

1)主体工程层数过半前,累计申请使用重点监管资金的额度不得超过重点监管资金总额的40%,并且,监管账户内的资金余额不得低于重点监管资金总额的5%

2)主体工程封顶前,累计申请使用重点监管资金的额度不得超过重点监管资金总额的60%;并且,监管账户内的资金余额不得低于重点监管资金总额的5%

3)主体工程单体经五方主体验收合格前,累计申请使用重点监管资金的额度不得超过重点监管资金总额的85%;并且,监管账户内的资金余额不得低于重点监管资金总额的5%

4)完成“房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案”前,累计申请使用重点监管资金的额度不得超过重点监管资金总额的95%

5)完成“房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案”后,可申请解除监管。

3.符合重点监管资金使用规定条件时,甲方可以通过商品房预售资金监督管理系统(以下简称“监管系统”)向丙方申请使用重点监管资金,丙方应于受理之日起3个工作日内审批,乙方于审批之日起3个工作日内向甲方拨付重点监管资金。

4.监管账户内预售资金超过重点监管比例后,甲方可以通过监管系统向丙方申请提取重点监管资金以外的非重点监管资金,丙方应于受理之日起3个工作日内审批,乙方于审批之日起3个工作日内向甲方拨付非重点监管资金。

5.乙方按照监管协议约定的方式拨付相关款项时,应当直接打入施工企业、经销商、代理商等指定的账户。

四、预售资金对账

1.甲、乙双方均同意将该监管账户资金明细通过银企直联等方式共享至监管系统,乙方应当配合丙方实现商业银行资金收付系统和监管系统对接并网运行,配合丙方开展预售资金监督检查工作。

2.甲方负责将该监管账户的资金明细进行标识,未标识来源的资金不可使用。监管系统存在已拨付未标识去向资金时,不得再申请资金拨付。

3.监管账户实际金额与监管系统显示余额不符时,乙方应积极配合甲方查找原因,纠正误差情况,调整差错期间监管账户暂停拨付。

4.监管系统提供的账户信息只作参考之用,监管账户余额、发生额以乙方对账单为准。

五、不明入账处理

1.购房人通过电汇、网上银行转账等方式交存购房款或者预售资金划拨过程中因拨付失败返回资金监管账户形成的不明入账,甲方应当及时予以区分并做冲正或退票处理。

2.对不明入账乙方应核实资金来源后进行入账操作并录入相应交款信息;对于核实资金来源确有困难的,甲方应积极配合乙方确认资金入账信息。

3.属于资金错误划入监管账户的,甲方应尽快提交相关资料到乙方申请办理冲正。由于发放购房贷款或者银行汇款等原因造成资金错误划入监管账户的,还应当提供相关发起银行出具的证明文件。

4.属于资金因拨付失败返回监管账户的,甲方可以通过向乙方申请退票,重新拨付该笔资金。同时,应提供乙方出具的拨付失败证明。

六、退款处理

1.甲方与购房人达成退房退款协议的,退款原则上使用非重点资金支付或甲方自行筹资解决。甲方未曾支取非重点监管资金的,甲方可以向乙方申请使用重点监管资金进行支付。

2.申请使用重点监管资金用作退款的,甲方提交《商品房预售资金监管账户退房退款申请书》,申请解除退款部分的监管。丙方核准后,乙方将退房款转付至购房人账户。

七、监管账户管理

1.新建商品房发生预售的,其监管账户不得变更;由于甲方机构合并、分立等原因导致甲方企业名称变更的,甲方须持相关材料向乙方分别提出变更监管账户名称申请;由于乙方机构调整、撤销、系统升级等原因导致监管账号变更的,乙方应及时书面通知甲方,并提供相应的证明材料,办理变更相关信息。

2.乙方应根据监管系统数据接口标准的要求,及时更新监管账户的金额及收支明细,定时与甲方对账;甲方可通过监管系统查询监管账户金额及收支明细;账目有出入的,乙方应尽快查找问题、及时纠正并通知甲方。

3.丙方应对各房地产开发项目预售资金的监督检查,定期梳理各项目销售金额、施工进度、工程款支付和预售监管资金使用情况,发现商品房预售资金未直接存入监管账户或未全部存入监管账户、挪用或超范围使用监管资金等异常情况的,可要求乙方暂停拨付预售资金和暂停甲方使用商品房网签系统,直至整改完毕。

4.甲方完成项目的产权总登记后,可持相关证明文件向丙方申请撤销对监管账户的监管。

八、金融服务约定

1.无论甲方与乙方是否存在借贷关系,无论该贷款偿还期限是否届满,乙方均不得将依本协议代收的预售资金以任何方式冲抵甲方贷款及与该贷款有关的利息、费用。

2.乙方应在遵守《办法》及本协议的基础上,严格履行账户管理、资金收存、资金划拨等监管义务,向甲方与购房人提供优质、高效的金融服务。

3.乙方可以从监管账户中扣划监管账户管理费、划款手续费,乙方应当在监管账户利息、账户管理费、划款手续费等方面为甲方提供相应的优惠措施。

4.监管账户如被有权机关查封、冻结、扣划或存在其他情况,乙方应及时告知有权机关该账户为预售资金监管专户。因有权机关相关行为导致乙方无法进行账户管理的,乙方不承担法律责任。

九、资料真实性及违约责任

1.甲方承诺所提供的资金监管相关资料真实、合法、有效。由于甲方提供资料产生的问题造成拨付资金错误或延误的,甲方应承担相关法律和经济责任。

2.乙方未按照《办法》及本协议的规定履行义务的构成违约,因资金违规存取拨付导致甲方或者第三方损失的,乙方应承担违约赔偿责任。

3.乙方违反预售资金监管的规定,未按规定缴存和拨付预售资金、未经监管系统审批擅自拨付商品房预售资金、擅自划拨归还贷款、或者不按要求拨付,造成预售资金被挪用等违规行为的,或乙方作为项目按揭贷款银行未将按揭贷款直接存入监管账户的,除承担相应责任外,丙方有权暂停或者终止乙方作为监管银行,并将该行的违规行为通报人行和银保监局。

4.丙方对甲方未将商品房预售资金全部存入监管账户、以收取其他款项为名变相逃避商品房预售资金监管、虚报工程形象进度等骗取资金拨付、擅自挪用或违规使用监管额度内资金等违规行为的,可暂停项目商品房买卖合同网签及备案、预售资金拨付审批和后期开发项目的预售许可办理。

十、争议解决方式

本协议在履行过程中发生争议,由当事人协商解决,协商不成的,向古田县人民法院提起诉讼。

十一、其他

1.本协议自三方签字或盖章之日起生效,至撤销监管时为止。

2.本协议未尽事宜,协议三方可签订补充协议。补充协议与本协议具有同等法律效力。

3.本协议执行过程中,协议甲乙方的预售商品房资金监管行为应接受和服从当地房地产行政主管部门的指导、监督、管理。

4.本协议一式三份。甲乙丙三方各一份。

 

甲   方(签章):                         

  人(签章):                          

  系 电 话:

签约时间:

 

 

乙   方(签章):                         

  人(签章):                          

  系 电 话:

签约时间:

 

 

丙   方(签章):                         

  人(签章):                          

  系 电 话:

签约时间:

 

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